Advogada explica como proceder quando imóvel novo apresenta problemas

O mercado imobiliário goiano foi destaque em lançamentos e venda de imóveis nos últimos anos. Até março existiam 13.115 unidades em construção apenas em Goiânia e Aparecida de Goiânia, segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica realizada a pedido da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO). Junto com esta movimentação, existem reclamações quanto à qualidade das obras entregues. No Procon Goiás, em 2024 e neste início de 2025, foram cerca de 40 reclamações sobre a questão.

Quando o imóvel é novo, a empresa responsável pela construção tem obrigações a cumprir em caso de necessidade de reparos, que podem ser aparentes ou ocultos. A advogada Ana Luiza Fernandes de Moura, da banca do escritório Celso Cândido de Souza Advogados, é especialista na área e explica que a norma ABNT NBR 13.752/96 (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é a que fixa as diretrizes, os conceitos e os critérios relativos às perícias de engenharia, definindo a metodologia a ser aplicada e os critérios que devem ser empregados na construção. 

Os vícios aparentes, como diz o próprio nome, visíveis ao olho nu, tais como rachaduras, problemas no piso, vidros quebrados, cor diferente, falta de espelho elétrico, desnível de janelas ou pias e material diverso daquele que consta no memorial descritivo da obra. Já o vício oculto aparece com o tempo. Normalmente são infiltração, rachaduras decorrentes de lençóis freáticos que passam por baixo do terreno, impermeabilização mal feita, problemas na tubulação elétrica, entre outros. 

As garantias
Para cada situação, há um tempo de garantia, explica a advogada. “De acordo com o Art. 26 do CDC, o consumidor tem um prazo de 90 dias para solicitar a reparação dos defeitos aparentes no imóvel, que começa a a contar a partir entrega dele ou da conclusão do serviço e em caso de defeitos ocultos, o prazo de 90 dias começa a contar a partir da constatação do problema”, informa. Há também o prazo de cinco anos de garantia do imóvel, esse prazo garante a proteção do consumidor em relação aos vícios construtivos, nos casos em que venham afetar a solidez e a segurança do morador. “Pelos prejuízos causados, o consumidor pode pleitear judicialmente uma indenização no prazo prescricional de até 10 anos da entrega do imóvel, nos termos do art. 205 do Código Civil”, completa.

Ana Luiza Fernandes de Moura orienta como o cliente deve solicitar o reparo. “O consumidor deve entrar em contato diretamente com a construtora responsável pelo serviço. Caso não resolva, poderá realizar uma reclamação junto ao Procon ou procurar um advogado especialista na aérea”, pontua.

Consumidor deve fazer sua parte
A fim de garantir seus direitos, a advogada orienta que, quando vai receber seu imóvel novo, o proprietário dê atenção à vistoria, que é quando a construtora  apresenta formalmente o estado do imóvel. “O momento da vistoria é crucial para constatar vícios aparentes, devendo o cliente minuciosamente observar os pisos e revestimentos, pintura e acabamentos, as instalações hidráulicas e elétricas, portas e janelas, garagem”, elenca. 

Manual do imóvel
Apesar de ter seus direitos garantidos, o consumidor também precisa fazer uso do imóvel conforme o manual entregue junto com as chaves. Ana Luíza explica que desde 2013 foi regulamentado no Brasil a ABNT NBR 15575, mais conhecida como Norma de Desempenho, que definiu parâmetros de segurança, habitabilidade e sustentabilidade de todos os materiais usados na obra. A construtora passou a ser obrigada também a informar ao usuário da edificação quais são as condições de manutenção, por meio de um manual de uso e operação da edificação, assim como seus prazos de garantia. 

“É importante que o consumidor se atente ao manual de uso do imóvel, a fim de garantir a correta utilização do bem, a durabilidade e funcionamento adequado”, explica a advogada. Entretanto, se o morador não seguir o manual corre o risco de ter problemas com a garantia. “A perda da garantia deve ser analisada caso a caso para verificar se de fato houve ou não algum descumprimento essencial da mesma”, completa a especialista.

A advogada Ana Luiza Fernandes de Moura explica sobre vícios aparentes e vícios ocultos nos imóveis
Cristiano Borges